优文社整理的房地产市场的调研报告（精选14篇），快来看看吧，希望对您有所帮助。
房地产市场的调研报告 篇1
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。
另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、xx商品住宅供给和销售基本分析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
1、2008年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、xx片区、二七、xx片区和xx区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的'沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
(二)xx片区
上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
(三)xx片区
上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
(四)xx片区
上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
房地产市场的调研报告 篇2
一、调研前言
长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。
本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。
（一）调研时间及地点
xx年初至xx年末；长沙市区
（二）调研对象及范围
长沙市区随机抽取的400户住民
（三）调研目的
了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。
（四）调研方法
随机抽样调查法和上门访问调查法
（五）调研结论
通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。
二、情况介绍
通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94.68%。拥有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房之外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，拥有两套以上占22.04%。
现在长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。
三、分析预测
（一）长沙市人均住房和市区人口分析
从1980年开始到XX年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的增加而增加，市区人口数由1980年的101.94万人增加到XX年的218.75万人，人均住房使用面积由1980年的7.67增长到XX年的21.64，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。
（二）收入层次与住房建筑面积情况分析
10%的最低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。从而可以看出收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。
（三）住房类型和现有住房数分析
5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套住宅，5.5%是普通楼房，3.25%是普通平房。而居室类型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。
（四）长沙市房地产开发情况分析
1、长沙市施工和竣工房屋面积
从1998年到XX年施工房屋面积从339.01平方米增长到3270.34平方米，竣工房屋面积从98.38平方米增长到699.90平方米，房屋售出面积，从39.97平方米增长到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。
2、房地产品房空置面积
XX年长沙市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置1—3年面积49.42万平米，空置3年和3年以上面积5.70万平方米。
从而可以看出长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。
四、结论及建议
通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到XX年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。
房地产市场的调研报告 篇3
南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445、97亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。
08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
一、07年以来南京商品房销售情况，2007年，南京市商品房全年销售额为603、51亿元，销售面积1137、88万平方米，销售均价为5303、8元/平方米，其中住宅全年销售额533、42亿元，销售面积为1064、52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77、58亿元，销售面积为190、27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455、84亿元，销售面积为874、24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
08年1-2月份南京市商品房销售额为24、74亿元，销售面积46、41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元，销售面积42、63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16、23%，现房销售额为2、05亿元，销售面积为4、37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22、2%，期房销售额为18、56亿元，销售面积38、26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27、83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，2007年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38、9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米，浦口板块成交约12、44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8、7万平方米，占全市总成交量的14、8%。
二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
三、南京未来两年住房建设计划，根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3、6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3、4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。
总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的.土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
房地产市场的调研报告 篇4
南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。xx年南京房地产开发累计投资额445、97亿元，同比增长27%，20xx年1—2月房地产开发完成投资额77、2亿元，同比增长41%。xx年以来平均销竣比为2、64，xx年全年呈现供不应求的局面，但是xx年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。
xx年1—2月份商品房销售均价为5331元，同比xx年2月份增长10、1%，相比xx年全年销售均价增长0、5%，但是比较xx年末的销售均价略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，xx年前两个月成交量较少，相比xx年1—2月份同比减少60%多。
xx年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较xx年同比有所减少。xx年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比xx年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，xx年土地供应相比xx年减少135万平方米左右，但是xx年将在xx年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
一、xx年以来南京商品房销售情况，xx年，南京市商品房全年销售额为603、51亿元，销售面积1137、88万平方米，销售均价为5303、8元/平方米，其中住宅全年销售额533、42亿元，销售面积为1064、52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77、58亿元，销售面积为190、27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455、84亿元，销售面积为874、24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
xx年1—2月份南京市商品房销售额为24、74亿元，销售面积46、41万平方米，销售均价为5331元，售价同比xx年2月份增长10、1%，相比xx年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元，销售面积42、63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16、23%，现房销售额为2、05亿元，销售面积为4、37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22、2%，期房销售额为18、56亿元，销售面积38、26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27、83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，xx年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是xx年末到xx年初房价有略微的下降。
从每月销售量来看，xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，xx年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比xx年1—2月份同比减少60%多。
xx年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到xx年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38、9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米，浦口板块成交约12、44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，xx年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8、7万平方米，占全市总成交量的14、8%。
二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
三、南京未来两年住房建设计划，根据南京市住房建设计划，xx年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比xx年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。xx年南京廉租房建设计划投入资金3、6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。xx年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比xx年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
xx年南京普通住房上市量约800万平方米，相比xx年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比xx年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3、4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。xx年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比xx年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。xx年南京市住房建设计划总量与xx年大致持平。
总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，xx年土地供应相比xx年减少135万平方米左右，但是xx年将在xx年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
房地产市场的调研报告 篇5
xx年贵阳房地产相关政策：1、购房入户。凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
2、加大公积金对购买普通住房的支持力度，并采取以下措施： 扩大公积金贷款投放资金规模，在原20亿元贷款资金计划的基础上增加8至10亿元资金用于发放住房贷款。降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。 提高住房公积金最高贷款额度。对个人和单位均按12%缴存比例正常足额缴存住房公积金、信用等级良好、具备较强还款能力的职工，购
买自住房的最高贷款额度调整为50万元。积极支持人才住房消费。经人力资源和社会保障部门认定的引进人才，可在一次性补缴12个月住房公积金后申请住房公积金贷款。3、减免契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。4、给予优惠利率。凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险收益平衡的基础上给予基准利率下浮优惠;5、购房免汽车摇号。凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业(公司)或经营，有合法营业执照的，可不参加摇直接申请一个小汽车专段号牌。
由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。同时相关优惠政策正带动整个贵阳市房产市场，如井喷式的发展。
贵阳典型楼盘分析
提及贵阳的楼盘，不得不用“三个大字”来概括，第一总面积大;第二总投资成本大;第三销售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型楼盘要归属于贵阳花果园项目，被誉为“中国第一大盘”，该项目总占地面积6000余亩，总建筑面积1830万㎡，其中1230万㎡住宅，200万㎡商业，200万㎡办公，200万㎡公建，分为彭家湾地块和五里冲地块。该项目建成后将容纳30万人口，据了解，改项目属于民生工程，目前贵州省最大的旧城棚户区改造项目，拆迁户数21000多户，拆迁面积400万㎡，受到国家的领导人，政府单位大力支持，由于地理位臵优越、开发成本低，房价明显低于市场价格，总销售量占整个贵阳市50%的份额。并且受到地方优惠政策影响，销售明显高于贵阳其他项目，可以说是垄断了半个贵阳市房地产市场。经走访调查，目前该楼盘剩余不足5000套住宅、销售均价4200元/㎡，平均每天销售300套左右，如此庞大的销售率，在整个中国比较罕见，分析因素：1、市场刚性需求量大，2、受政策和政府主导支持项目，
3、价格低于市场价，综合性价比高。 2、其二典型楼盘：由中天城投集团全力打造的“中天未来方舟”项目位于贵阳新区，是西南地域唯一集温泉养生、游乐度假、商务休闲和高尚人居等功能为一体的国际生态综合型高端地产项目，未来建成后将成为贵阳城市副中心。该项目建设用地5600亩，建成后常住人口约17万人，包括旅游板块、高端人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆等。区内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近50万平方米旅游综合商业，70万平方米大型生态办公集群，白金五星级酒店群落。除此之外，“未来方舟”还将作为全国的生态与科技试点项目，
使用同层排水、风力发电、中水回用、呼吸式幕墙、能源监测管理系统、户式垃圾处理等先进高端技术。该项目与花果园项目形成强烈对比，如果说花果园项目属于需求性项目，那么该项目就属于改善性项目，据了解，该项目总销售量占贵阳房地产市场的17%，最高月销售总量1500套，平均日销售总量为100套左右，由此可见如此高端的产品也是未来市场的发展需要。分析因素：1、市场刚需，人们居住品质的不断提高，2、完善的配套、高端的技术加完美的规划设计。 综合分析：贵阳楼市“以价换量”特征显著，最典型楼盘花果园项目，今年除了在售的超过10个100万平方米的大盘将推出大量新房源外，多个响当当的实力的开发商、多个几百万方甚至超千万方的大盘齐聚贵阳，一场贵阳楼市前所未有、全国楼市也不多见的“大盘之战”即将拉开序幕。在超大盘和资金压下，一些楼盘并没有一味走“以价换量”路线，而是通过提升产品品质，走与超大盘不一样的差异化产品路线，满足改善性购房群体的`居住需求。中铁逸都国际、俊发城在逆市中实现了价位不低的花园洋房热销，成为走差异化市场道路的成功案例，充分说明品质优越的住宅产品始终是楼市的稀缺品。那么如此之多超100万平方米的大盘为何齐集贵阳?分析因素：1、国家对当地房地产的支持起主导作用，加之当地房地产政策相对宽松，尤其是减免契税等优惠政策。2、国家的领导人亲临市查，要求大批改造棚户区和旧城改造，造成刚需加紧。3、贵阳是新星中的发展城市，外来人口和当地人口居住需求量在不断上升。
3、其它楼盘分析
(1)天誉城：由贵州誉浚房地产开发有限公司开发，该公司隶属广州天誉臵业控股有限公司下属子公司，是一家外来上市公司。项目位于贵阳省的政府北门上行800米，紧邻国家级顺海公园，项目总规划面积15.6万㎡，总建面58万㎡，33层、38层超高层，总规划户数4754户，容积率：3.5.项目配套设施一所幼儿园、一所小学，超市，餐饮，休闲会所，药房，干洗店，体育设备等公共设施齐全，小区门口还有公交车中专站，交通便利，车位配比1：1。同时三期也将拥有独立的沿街商业街，增加配套的同时，也将住宅退后，与交通干道隔绝开，其完善的配套也创造一种全新的主城公园生活。目前该项目一期、二期已经入住，三期已封顶正在认筹，销售均价：5000元/㎡，认筹优惠1000低10000元。车位只租不卖，租金200每/月，车位管理费用50元/月。
分析：该项目优势：位臵优越，交通便捷，小区配套完善，靠近公园湿地，居住外围坏境优美，价位适宜。项目劣势：容积率高，四面环山，楼盘整体空间局促。
(2)中大国际广场：项目处于贵阳云岩区大营坡鹿冲关路，金阳新区与老城区交汇处，由贵州本地企业贵州中大房地产开发有限公司开发，项目总占地35461平米，总建面37万方，容积率7.0，车位配比：1:1.5。集购物、娱乐、休闲生活中心，新型居住、生活、商业平台，拥有20xx多户高品质住宅，近70000平方米商业体量。项目配套建设10000㎡的市民休闲广场，目前该项目已
经建成，并成功引进沃尔玛超市，属于现房销售。住宅销售均价：5800元/㎡，地下沃尔玛周边商业销售价格：2万/㎡至3万/㎡，车位只租不卖，租金300-400元/月，车位管理费：80元/月。 分析：该项目优势：属于城中心楼盘，位臵优越，商业完善，商业价值巨大。劣势：容积率高，绿化率低，临近高速公路，居住坏境质量差。销售策略上，该楼盘住宅部分分批销售，每月仅开放几套房源，销售完毕再放出批次房源，并且选引进商业部分，待商业成熟完善后，带动住宅销售。
房地产市场的调研报告 篇6
两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。房地产市场调研报告。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37、3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489、9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点:
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42、2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为:2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二:
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50、6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15、5%和15、4%。房地产市场调研报告。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6、5万平方米，与3月份相比均下降了44、3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20、5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:
中央:
土地供应结构调整。建设部等七部委出台，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
房地产发展目标调整。xx年市确立了以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主的三个为主楼市调控原则。
房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出网上二手房试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的缓刹车效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用:
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到两港一城建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来两港一城开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产市场的调研报告 篇7
近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证无照和超范围经营问题突出。
一些具备开发资质的`企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。
土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。
一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有"投资、就业、升学"等禁止性内容，误导消费者。
（四）合同违法行为时有发生。
多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定"霸王条款"，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。
目前，在商品房销售中存在面积"缩水"、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。
二、加强建筑房地产市场监管的措施
对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。
作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。
（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管
土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。
（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为
一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。
二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20xx万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处"两虚一逃"违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。
三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。
（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处
一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。
二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。
三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。
（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制
一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业"经济户口"。同时，建立"黑名单"和"黄牌警告"制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。
二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。
三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。
四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。
房地产市场的调研报告 篇8
因此，我们必须温故知新，认真总结四年来工作的经验教训，切实找准存在问题的根源，确定出解决问题的可操作性办法，在新的起点上轻装上阵，奋起直追，使工业基地进一步增强经济发展的内在动力，真正成为县域经济发展的重要增长点。
一、存在的问题
（一）基地定位不明确，综合协调能力薄弱
1、基地建设，规划必须先行。我县工业基地自XX年下半年开发建设以来，至今没有一个控制性详规，更没有入园企业布局规划，一方面造成企业布局较混乱，大有“拣到蓝子里都是菜”的鱼目混珠现象，另一方面导致农民在已规划但未征用的土地上乱搭乱建，无形增加了基地建设成本。同时，也难以与县城总体规划对接，与县城基础设施做到资源共享。
2、基地工作从开发建设到引进企业、安置企业落户以及跟踪服务，每项工作都必须得到各部门的配合和支持，但由于基地综合协调能力薄弱，加之在部门利益的驱使下，基地工作难以顺利推进，从征用土地开始到开工建设的每一阶段都举步维艰，各部门都把基地看成是一块饼干，不去想怎么把这块饼干做大，而是都来争着分食，没有争到就处处设障碍，讲条件，使基地工作难以顺利进行。目前，由于种种原因使基地已征用土地均无法开工，造成近20家企业等地建设。
（二）运行管理机制不活，监管乏力
1、投入回报率不高。现在基地已经投入了大量的土地资源及资金，但由于项目开工多投产少，达标达产的就更少，尤其是像钢构和温室类的项目，业务均在外地，即使开工投产，如果监管不力，税收也在外地，所以产生的回报相对较少。
2、土地利用率低。在基地存在较多的闲置土地，已开发的厂房中基本没有多层厂房，已开工投产的项目，经对照其审批的规划，还有大量厂房未动工建设。目前，基地已建成的企业，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的现象。
3、统计口径混乱、税收征管不到位。基地有一些企业是退城进园或从其它乡镇引进的企业，其税收仍未落入基地，使基地税源存在流失现象。
（三）资金投入困难，基地发展缓慢
1、基地投入严重不足，基础设施建设严重滞后，导致企业等地落户。
2、基地企业资金短缺，有的企业建好厂房，购置设备后，缺少流动资金，致使企业停工待产。
（四）办事效率低，协调服务难以到位
1、有些职能部门对于建设工业基地的重要性和紧迫性仍然认识不到位，较强地追求部门利益、个人利益，较多地拘泥于繁琐的程序，导致基地企业建设过程中涉及的用水、用电、办证、办照等审批程序效率低下，成本过高。
2、有的职能部门，特别是条管部门自行进入基地企业检查、处罚的现象经常发生，导致企业不安心生产，有的已搬迁。
（五）队伍素质不高，人力资源缺乏
1、基地内部工作人员懂业务的较少，特别是规划、建设、测绘人才。
2、掌握一定职业技能的产业工人十分紧张，高级管理人才、专业技术人才更为短缺。
二、对策
基地发展到现阶段，资金已投入下去，基础设施基本配套，项目引进来了，要真正出效益，出活力，主要在于项目的引进和推进，关键在于对基地和企业的监管。所以下一阶段工作重心必须视项目开发为生命线，把“安商”、“选项”和强化管理放在工作首位，通过“搭建平台，完善政策，搞好服务，强化监管”等措施，使安商选资与项目推进有机地结合起来，走出一条成功的“你助我发展，我助你发财”之路。因此，我们必须在五个方面采取新举措。
房地产市场的调研报告 篇9
一、XX市房地产发展状况
在XX新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“XX市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从XX市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
XX市政府关于常平（20xx~2020）经济发展战略预测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元；20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、XX市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47、5万人、52万人、60万人左右；20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2）西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3）常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20xx年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4）常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以XX四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7、5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考……
市场结论：
1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。
2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。
3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。
4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。
房地产市场的调研报告 篇10
随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。
一、基本概况：
20xx年新开工面积112.5平方米，其中住宅项目15个，面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房2094套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。
20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。
二、存在问题：
1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。
2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。
3、开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。
4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。
5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。
三、下步打算：
1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20xx年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。
2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。
3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20xx年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。
4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。
5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。
6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。
8、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。
房地产市场的调研报告 篇11
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在xx年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产市场的调研报告 篇12
一、XX市房地产发展状况
在XX新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“XX市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从XX市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
XX市政府关于常平（20xx~2020）经济发展战略预测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元；20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、XX市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47、5万人、52万人、60万人左右；20xx年、20xx年和20xx年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2）西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3）常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄20xx年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4）常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以XX四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7、5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考……
市场结论：
1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的'效应。
2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。
3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。
4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。
房地产市场的调研报告 篇13
今年上半年，惠州房地产开发投资同比增长61、52%，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，与去年同期分别增长36、9%和46、7%。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，今年上半年出现供求两旺、行业加速发展的态势。
5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控措施。其中涉及到重点开发90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要征收全额营业税等措施，以期望能够达到稳定房价的作用。政策的出台后，引起了购房者的观望，一定程度抑制消费者的购买欲望，特别是二手房受此影响较大，但调控政策过后的二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。考虑到《国六条》以及相关政策出台对市场的影响，为客观反映惠州房地产市场的情况，本调研分析报告半从半年延至1—7月。
一、20xx年上半年惠州房地产现况
1、整体经济状况
固定资产投资增长平稳。1—7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1—6月上升了1、9个百分点。若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1—7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。分县（区）来看，1—7月各县（区）的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%，显示博罗县的投资增长加快，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增长迅猛。
表一：开发投资对比表（单位：亿元）
项目固定资产投资房地产开发投资
20xx年1—6月123、926、28
20xx年1—6月12316、27
同比增长（%）0、7%61、52%
20xx年1—7月149、3131、37
20xx年1—7月145、5318、76
同比增长（%）2、6%67、2%
第三产业投资增长强劲。1—7月，第三产业投资完成60、28亿元，增长54、7%，其中，房地产开发投资完成31、37亿元，增长67、2%。房地产在第三产业中的占比从46、6%上升至52、04%，占据第三产业半壁江山有多，成为第三产业的龙头。
2、商品房投资与建设
从房地产开发规模情况来看，投资量持续扩大增长，开发局势稳定良好。上半年共完成房地产投资26、28亿元，其中住宅建设投资占57、95%，商业用房占7、1%，其它占34、95%，市场供应以商品住宅为主，同比增长为57、7%，商业用房投资比去年下降幅度较大，所占投资比例比去年下降10个百分点。
上半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商年初动式，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在下半年，估计下半年竣工量会大幅增长。
表二：商品房屋建设数据表（万㎡）
项目施工面积其中：新开工面积竣工面积
20xx年1—6月422、27140、9341、54
20xx年1—6月326、0785、0243、64
同比增长（%）24、7665、76—4、81
3、商品房销售
1—7月，据市统计局统计，全市商品房销售面积97、02万平米，增长45、3%；商品房销售金额27、93亿元，增长52、8%，商品房销售均价2879元/平米。以上数据显示我市受房产新政的影响不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同备案预售面积和金额与去年同期相比都有小幅增加，预售商品房均价已达到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均价已达2646元/平米，说明惠州市的房产交易市场在宏观调控下，总体需求仍是平衡增长，消费者对房产未来仍然形势看涨。
表三：商品住宅交易数据（1—7月）（数据来源：惠州房管局、世联数据中心）
指标数值增长率（与去年同期环比）
成交面积（万平米）130、9817%
成交套数（套）101770、04%
成交金额（万元）346701、323%
成交均价（元/平米）26465%
二、房地产市场分析
1、住宅商品房仍是我市房地产价格上涨的主力
从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看，住宅商品房仍是我市房屋价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，我市目前商品房价格指数涨幅最高的为一级地段，包括了市环城西路、下埔、南坛片区以及江北合生帝景区域等，这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住的繁华地段等因素，而决定了该地段房价的高位，开发商重点将高层住宅作为主卖点；其次河南岸、东平向惠阳方向延伸的四级地段，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。
2、商业地产开始退热，所占份额降低较快
非住宅中商业用房投资下降较快，商业用房所占份额从去年的17%下降为今年的7、1%，在去年的“井喷”式增长后，各项非住宅商业用房目前正在市场消化阶段，而商业地产的高风险性逐渐显现，开发商投机性行为减少，市场趋向理性。
3、房产新政对二手房存量市场影响较大
随着国家加强市场调控，抑制市场炒作的.政策出台，特别有关税收政策的实施，交易面积和金额都有较大幅度的下降。新政策实施后，我市二手房交易市场在“大限”前几天出现了一个集中交易的小高潮，交易对象主要是不足5年转手交易的二手房。从6月以来，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。
1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增长6、1%，剔除价格因素，实际增长4、5%。7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长10、2%，其中，城镇居民484、14亿元，增长9、1%。由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。根据今年惠州市社调队对我市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26%的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。
另外，从市交易中心资料显示，上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房借款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。
三、房价走势分析
1、住宅品质的提升，推动房价上涨。新增供应来看，惠州市项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。
2、惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。
3、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。
表四：近五年惠州房价情况
年份商品房价格（元/平米）同比增长
20xx年2394—3、70%
20xx年1965—18%
20xx年242423、35%
20xx年26157、8%
20xx年1—7月287910、1%
四、国家房地产新政对我市房地产市场形势的影响
当前，“国六条”、“国十五条”细则的出台，引起地产界较大震动。从惠州讪的房地产发展情况来看，也不例外。特别是在住房供应结构制度方面，要求地方国家编制住房建设规划和保障性住房的建设目标，并在今年9月底前公布；明确了新建住房结构比例，强调了自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这是我市房地产进一步发展的焦点问题。
国家房地产新政出台后，市国家及时召开开发商座谈会，听取各方意见，并要求业务主管部门尽快组织调研，向市国家反映情况。惠州建设局会同市房产局、房协于6月份展开为期一个月的专题调研。从调研得到的数据来看，我市目前近年的商品住房结构基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占总比的58、12%，整个住房结构呈橄榄型，因而商品住房结构户型也明显偏大。
表五：20xx年至20xx年5月商品住房结构调查汇总表
类别小于90平米套数所占比重90—114平米套数所占比重大于144平米套数所占比重
惠城区725681521、21%1922556、29%767522、47%
博罗县81513、75%421071、04%60410、19%
龙门县19615、56%95375、63%1118、8%
惠阳区102315、39%410561、78%151922、85%
惠东县2216、8%182456、38%119036、79%
大亚湾121047、24%77230、14%57922、6%
全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%
另外，建设局委托惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查。从购房目的来看，自住性需求占86、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90—144平米的人口居多，占60、2%，同时还有12、5%的人口选择144平米以上。而选择90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。
目前，惠州市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加快发展第三产业的重点行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。并提出坚持“节约土地、价格合理、供求平衡”原则，科学调控土地供应增量和商品房价格，保持房地产市场价格的稳定的供需总体平衡。同时要推广绿色节能建筑，推动房地产业增长方式的转型和产品的创新，促进房地产开发和交易市场健康有序的发展。同时，也应根据当地的实际情况宏观把握市场，防止房价的大起大落，促进经济的健康发展。
房地产市场的调研报告 篇14
南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445、97亿元，同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场“拐点论”的影响。
08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
一、07年以来南京商品房销售情况，20xx年，南京市商品房全年销售额为603、51亿元，销售面积1137、88万平方米，销售均价为5303、8元/平方米，其中住宅全年销售额533、42亿元，销售面积为1064、52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77、58亿元，销售面积为190、27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455、84亿元，销售面积为874、24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
08年1-2月份南京市商品房销售额为24、74亿元，销售面积46、41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元，销售面积42、63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16、23%，现房销售额为2、05亿元，销售面积为4、37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22、2%，期房销售额为18、56亿元，销售面积38、26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27、83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38、9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米，浦口板块成交约12、44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8、7万平方米，占全市总成交量的14、8%。
二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
三、南京未来两年住房建设计划，根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3、6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实“90/70”政策；经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3、4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。
总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。